3月16日，2021中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力測評成果正式發(fā)布，備受關(guān)注的“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強”、“500強房企首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌”等系列測評榜單揭曉。這項由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心共同主辦的測評工作，已連續(xù)開展13年，相關(guān)測評成果已成為全面評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。
本次發(fā)布的《2021中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500測評研究報告》指出，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯正經(jīng)歷著深刻變化。隨著房地產(chǎn)融資政策持續(xù)趨緊，行業(yè)金融紅利逐漸消失；市場交易結(jié)構(gòu)逐步偏向一、二線城市；在交易金額不斷提高的前提下，交易面積增速明顯放緩，行業(yè)分化愈加明顯?！叭兰t線”要求提出后，房企多措并舉降低杠桿，企業(yè)從高速增長轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展。
排名：行業(yè)整體相對穩(wěn)定，萬科重回綜合實力榜首
根據(jù)測評報告，2021中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500前三位由萬科、恒大、碧桂園占據(jù)。其中，萬科上升兩位，綜合實力排名第一，恒大、碧桂園分列二、三。中海、融創(chuàng)、保利、龍湖、華潤、世茂、新城分列四至十位。與2020年相比，2021年TOP10變動率為10%，其中世茂為新晉企業(yè)；TOP50的變動率約為10%，整體相對較為穩(wěn)定。
2020-2021年TOP10房企名次變化表
企業(yè)名稱
2021排名
排名變化
2020排名
萬科
1
↑（2）
3
恒大
2
↓（1）
1
碧桂園
3
↓（1）
2
中海
4
↑（1）
5
融創(chuàng)
5
↓（1）
4
保利
6
—
6
龍湖
7
—
7
華潤
8
↑（1）
9
世茂
9
↑（2）
11
新城
10
↓（2）
8
數(shù)據(jù)來源：CRIC、中國房地產(chǎn)測評中心
從區(qū)域劃分來看，華東地區(qū)占比37.6%，東北地區(qū)占比3.0%，西部地區(qū)占比8.2%，同比有所下降；華南地區(qū)占比20.2%，華北地區(qū)占比16.6%，中部地區(qū)占比14.4%，同比有所提升。華東、華南與華北三區(qū)企業(yè)數(shù)量占比為74.4%，中部地區(qū)占比繼續(xù)提升，發(fā)展勢頭良好。
規(guī)模：龍頭房企地位穩(wěn)固，集中趨勢穩(wěn)中有升
2020年，TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)均值為829.89億元，同比增長16.64%，增速較上年回落1.26個百分點；凈資產(chǎn)均值為178.81億元，同比增長17.89%，增速較上年上升1.76個百分點?？傮w來看，TOP500房企資產(chǎn)規(guī)模保持增長態(tài)勢，總資產(chǎn)增速略收窄。
企業(yè)層面，規(guī)模房企依舊占據(jù)優(yōu)勢位置，房企發(fā)展結(jié)構(gòu)分化明顯。碧桂園、恒大、萬科等房企的資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)積累，行業(yè)地位穩(wěn)固。融創(chuàng)、華潤等企業(yè)更注重利潤和品質(zhì)，融創(chuàng)降杠桿戰(zhàn)略成效明顯，華潤在一線城市拿地占比提高，優(yōu)化土儲結(jié)構(gòu)。在政策的引導(dǎo)下，行業(yè)保持穩(wěn)定增長，龍頭房企也在逐漸發(fā)力新盈利點。
2020年，前四大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售金額占比為14.30%，四企業(yè)集中度穩(wěn)中有升。以銷售金額計算的TOP10、TOP20、TOP50、TOP100房地產(chǎn)企業(yè)市場份額分別為25.28%、37.64%、53.82%、63.94%，其中，TOP10、TOP20、TOP50分別較上年增長0.06、0.57、0.20個百分點，TOP100較上年下降0.2個百分點。整體來看，房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額市場發(fā)展較為平穩(wěn)，集中度上升趨勢依舊，龍頭房企依舊占據(jù)規(guī)模優(yōu)勢。
2020年全國商品房銷售情況與TOP500房企銷售情況對比表
單位：萬平方米、億元
全國商品房銷售
TOP500銷售
銷售面積
176086
79073
增長率
2.6%
5.5%
銷售金額
173613
117240
增長率
8.7%
10.5%
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、CRIC、中國房地產(chǎn)測評中心
風(fēng)險：融資環(huán)境逐步收緊，降負債成重要任務(wù)
2020年伊始，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境因疫情影響相對寬松，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的推進，國內(nèi)經(jīng)濟開始逐漸恢復(fù)正常軌道，房地產(chǎn)行業(yè)也較快復(fù)蘇，且出現(xiàn)過熱跡象，融資政策逐步收緊。對房地產(chǎn)的融資監(jiān)管已經(jīng)進入到了一個新的階段，“去杠桿、降負債”成為房企的重要任務(wù)之一。
“三道紅線”監(jiān)管下，TOP500房企杠桿率有所降低，降杠桿初顯成效。長期償債能力方面，TOP500房企2020年資產(chǎn)負債率均值為78.77%，較上年下降0.89個百分點，為2012年以來首次下降；凈負債率均值為85.08%，較上年下降11.62個百分點，相比2019年也有大幅改善。短期償債能力方面，2020年TOP500房企短期償債能力略有下降，流動比率均值為1.40，較上年下降0.05，速動比率均值為0.49，與上年持平。
2016-2020年TOP500房企償債能力指標(biāo)均值對比情況圖
數(shù)據(jù)來源：Wind、中國房地產(chǎn)測評中心
2020年在監(jiān)管要求下，房企開始積極降低杠桿水平，但各企業(yè)負債水平不盡相同，龍頭房企信譽較好，積極推動銷售回款，風(fēng)險管控能力較強，部分中小房企受融資渠道收緊、銷售回款緩慢，前期拿地成本較高的影響，債務(wù)風(fēng)險有所積累，需警惕資金鏈風(fēng)險。
發(fā)展：行業(yè)利潤空間收窄，投資態(tài)度趨于謹慎
2020年，TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入均值達183億元，較上年增長10.36%。營業(yè)成本均值139億元，較上年提高17.05%。近兩年來，營業(yè)收入均值增速、營業(yè)成本均值增速均處于下滑趨勢，營業(yè)收入增速不及營業(yè)成本增速。凈利潤均值達11.01億元，同比下降11.08%，凈利潤均值增速近年來首次為負。
（億元） （%）
2016-2020年TOP500房企絕對盈利能力指標(biāo)均值變動情況圖
數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告、Wind、中國房地產(chǎn)測評中心
2020年，TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)收益率均值為1.32%，較上年下降了0.52個百分點；凈資產(chǎn)收益率均值為4.53%，較上年下降了4.16個百分點；成本費用利潤率均值為11.25%，較上年下降了6.75個百分點。利潤空間收窄，房企總資產(chǎn)逐年上漲，尤其近兩年房企的凈利潤增幅不及資產(chǎn)增幅，導(dǎo)致總資產(chǎn)收益率下滑。
在業(yè)務(wù)布局方面，房企一改過去全面鋪開的拿地策略，態(tài)度逐漸謹慎，不再單純追求數(shù)量，開始注重土地質(zhì)量。不少房企重點關(guān)注一二線城市，尤其是長三角、粵港澳大灣區(qū)等地，同時關(guān)注圍繞都市圈的三四線城市。人口變遷帶動了城市格局的改變，許多房企開始深耕重點城市，重點區(qū)域的土地儲備依然是房企長遠發(fā)展的保障。
策略：運營指標(biāo)小幅下降，非住領(lǐng)域拓展加速
2020年TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.11，較2019年降低0.02；整體流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.14，與2019年持平；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.10，較2019年降低0.01。從三大運營指標(biāo)看，總體數(shù)據(jù)依然處于低位。
2016-2020年TOP500房企運營效率指標(biāo)變動情況圖
數(shù)據(jù)來源：CRIC、中國房地產(chǎn)測評中心
隨著融資環(huán)境持續(xù)趨緊，金融紅利逐漸消失，管理紅利時代來臨。周轉(zhuǎn)能力強是管理紅利的重要體現(xiàn)之一，但在當(dāng)前的市場環(huán)境下，驅(qū)動周轉(zhuǎn)的因素發(fā)生了變化。相較于過去高杠桿推動的高周轉(zhuǎn)，如今在融資趨嚴的背景下，房企更多通過提高執(zhí)行效率、實施精細管理來提高企業(yè)周轉(zhuǎn)速度。同時，近年來龍頭房企在非住領(lǐng)域紛紛嘗試輕資產(chǎn)化運營，在物業(yè)、租賃、辦公、商業(yè)、文旅、養(yǎng)老等非住領(lǐng)域拓展加速。
此外，產(chǎn)品質(zhì)量作為產(chǎn)品品質(zhì)的基礎(chǔ)項，也是房企打開和穩(wěn)固市場地位的重要點。近年來，房企在提升產(chǎn)品品質(zhì)方面也投入了更多精力和意識，以提高產(chǎn)品口碑。同時，房企通過多元創(chuàng)新能力形成差異化競爭，為企業(yè)價值增長提供新動能。以自上而下的結(jié)構(gòu)進行戰(zhàn)略創(chuàng)新、組織創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新和營銷創(chuàng)新。
趨勢：地區(qū)銷售分化明顯，行業(yè)分化格局加劇
測評報告顯示，隨著“房住不炒”導(dǎo)向持續(xù)落實，各地區(qū)商品房銷售情況格局分化。長期來看，人口有向大都市圈聚集的趨勢。一方面戶籍改革制度持續(xù)推進，增加了人口流動的自由度。更重要的是，參與人才爭奪的城市不斷擴大，優(yōu)惠的政策力度不斷增加，也導(dǎo)致了區(qū)域分化明顯。
房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟的壓艙石和穩(wěn)定劑，2020年依然穩(wěn)步發(fā)展，全國商品房銷售面積和銷售金額均創(chuàng)出歷史新高。與此同時，越來越多的房企，包括規(guī)模房企，由于決策失誤、杠桿過高等原因紛紛退出競爭，行業(yè)的分化格局加劇。
回顧2020年，房地產(chǎn)行業(yè)正處于粗放式向精細化發(fā)展的過渡期，房企根據(jù)自身的發(fā)展格局、未來規(guī)劃進行了相應(yīng)的調(diào)整。房地產(chǎn)主業(yè)住宅產(chǎn)品精細打磨，逐漸展現(xiàn)出新的“人居”風(fēng)格；產(chǎn)業(yè)鏈縱向深化，不斷開發(fā)新的利潤增長點；業(yè)務(wù)橫向多元化并行，在存量市場上百花齊放。
測評報告指出，存量時代，房企在制定規(guī)劃的同時越發(fā)謹慎。各大企業(yè)紛紛調(diào)整戰(zhàn)略，根據(jù)自身定位開展業(yè)務(wù)，根據(jù)不同階層的需求開發(fā)差異化產(chǎn)品，為市場提供更好的服務(wù)。房地產(chǎn)行業(yè)正走在轉(zhuǎn)型升級的道路上，受政策和市場的影響，房企需要保持良好的融資能力、準(zhǔn)確把握行業(yè)走向、不斷開拓新的盈利增長點，才能保證企業(yè)的長遠發(fā)展。
附：2021中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500（前100）
2021中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP100
排名
企業(yè)名稱
1
萬科企業(yè)股份有限公司
2
恒大地產(chǎn)集團有限公司
3
碧桂園控股有限公司
4
中國海外發(fā)展有限公司
5
融創(chuàng)中國控股有限公司
6
保利發(fā)展控股集團股份有限公司
7
龍湖集團控股有限公司
8
華潤置地有限公司
9
世茂集團控股有限公司
10
新城控股集團股份有限公司
11
招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司
12
廣州富力地產(chǎn)股份有限公司
13
旭輝集團股份有限公司
14
陽光城集團股份有限公司
15
金地（集團）股份有限公司
16
江蘇中南建設(shè)集團股份有限公司
17
中國金茂控股集團有限公司
18
中梁控股集團有限公司
19
正榮地產(chǎn)控股股份有限公司
20
榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司
21
融信集團
22
龍光集團有限公司
23
金科地產(chǎn)集團股份有限公司
24
奧園集團有限公司
25
綠城中國控股有限公司
26
綠地控股集團股份有限公司
27
佳兆業(yè)集團控股有限公司
28
祥生實業(yè)集團有限公司
29
雅居樂集團控股有限公司
30
美的置業(yè)集團有限公司
31
大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司
32
遠洋集團控股有限公司
33
時代中國控股有限公司
34
中國鐵建房地產(chǎn)集團有限公司
35
路勁地產(chǎn)集團有限公司
36
建發(fā)房地產(chǎn)集團有限公司
37
金輝集團股份有限公司
38
寶龍地產(chǎn)控股有限公司
39
禹洲集團
40
合景泰富集團控股有限公司
41
中駿集團控股有限公司
42
越秀地產(chǎn)股份有限公司
43
卓越置業(yè)集團有限公司
44
四川藍光發(fā)展股份有限公司
45
佳源創(chuàng)盛控股集團有限公司
46
紅星地產(chǎn)
47
弘陽地產(chǎn)集團有限公司
48
俊發(fā)集團有限公司
49
四川新希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
50
仁恒置地有限公司
50
海倫堡中國控股有限公司
52
隆基泰和集團有限公司
53
正商集團
54
東原房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司
55
聯(lián)發(fā)集團有限公司
56
廣州市敏捷投資有限公司
57
中國電建地產(chǎn)集團有限公司
58
新力控股（集團）有限公司
59
重慶華宇集團有限公司
60
融僑集團股份有限公司
61
珠海華發(fā)實業(yè)股份有限公司
62
建業(yè)住宅集團（中國）有限公司
63
杭州濱江房產(chǎn)集團股份有限公司
64
朗詩集團股份有限公司
65
三盛集團有限公司
66
大華（集團）有限公司
67
中交地產(chǎn)股份有限公司
68
景瑞地產(chǎn)（集團）有限公司
69
北京金隅地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司
70
石榴置業(yè)集團有限公司
71
保利置業(yè)集團有限公司
72
鑫苑集團
73
北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
74
北京北辰實業(yè)股份有限公司
75
當(dāng)代節(jié)能置業(yè)股份有限公司
76
上海建工房產(chǎn)有限公司
77
郭氏投資集團有限公司
78
上坤置業(yè)有限公司
79
復(fù)地（集團）股份有限公司
80
首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司
81
大悅城控股集團股份有限公司
82
安徽省恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
83
康橋集團
84
廣東珠江投資股份有限公司
85
中昂地產(chǎn)（集團）有限公司
86
廣州市方圓房地產(chǎn)發(fā)展有限公司
87
青島海爾產(chǎn)城創(chuàng)集團有限公司
88
廈門大唐房地產(chǎn)集團有限公司
89
國貿(mào)地產(chǎn)集團有限公司
90
華董（中國）有限公司
91
杭州市城建開發(fā)集團有限公司
92
北京首都開發(fā)股份有限公司
93
花樣年集團（中國）有限公司
94
中建信和地產(chǎn)有限公司
95
云星集團
96
龍記泰信
97
中天城投集團有限公司
98
星河灣集團有限公司
99
祥源控股集團有限責(zé)任公司
100
廣東方直集團有限公司
100
重慶新鷗鵬地產(chǎn)（集團）有限公司
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