5月26日，“2022房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測評成果發(fā)布會”成功舉行。本次活動發(fā)布了最新的《2022房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》，這項由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦的測評研究工作，在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的指導(dǎo)下，已經(jīng)連續(xù)開展了15年，是國內(nèi)關(guān)于上市房企綜合實力最重要的專業(yè)測評研究成果。此外，本次活動還同期發(fā)布了2022物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司研究成果。
根據(jù)《2022房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示，10強上市房企排名出現(xiàn)變化。其中，萬科繼續(xù)蟬聯(lián)榜首；保利發(fā)展、中國海外發(fā)展位列第二、三名，排名較上年均有提升；碧桂園位列第四名；華潤置地、龍湖集團、招商蛇口、新城控股分列第五、六、七、八名，排名較上年均有提升；金地集團、旭輝控股集團位列第九、十名，為2022年新晉10強。
據(jù)了解，本次測評的研究對象為滬深上市房企94家，在港上市房企60家，以及海外上市房企1家，合計155家。與2021年相比，納入測評的上市公司總數(shù)凈減少40家。新增3家，其中1家為2021年新上市房企。剔除43家，剔除原因包括企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險較大、逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)等。
從核心測評指標來看，2021年上市房企總資產(chǎn)規(guī)模均值為1549.12億元，較上年有所下降，房地產(chǎn)開發(fā)收入均值為294.79億元，較上年略有上升；盈利能力方面，絕對指標凈利潤均值為25.19億元，相對指標凈資產(chǎn)收益率均值為3.04%，均較上年有較大幅度下降；償債指標方面，凈負債率均值較上年下降7.39個百分點至87.68%；經(jīng)營效率穩(wěn)中有升，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率均值較上年有微升。
本次測評還發(fā)布了2022房地產(chǎn)配套供應(yīng)鏈上市公司測評成果。測評研究報告指出，2021年，受疫情原因疊加原材料上漲，供應(yīng)鏈企業(yè)利潤普遍承壓。另一方面，受地產(chǎn)行業(yè)流動性緊縮影響，2021年房企頻頻暴雷，與房企深度合作的供應(yīng)商壞賬普遍增加。各種不利因素疊加，導(dǎo)致供應(yīng)鏈企業(yè)盈利表現(xiàn)普遍不佳。
整體來看，上市房企總體呈現(xiàn)以下特點：
資本市場表現(xiàn)方面，地產(chǎn)指數(shù)震蕩下行，盈利能力大幅下滑。報告顯示，以2021年12月31日收盤價計算，申萬房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)全年累計下跌12.94%，跑輸滬深300指數(shù)7.74個百分點，在申萬28個一級行業(yè)內(nèi)排名靠后。恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)全年累計下跌30.61%，跑輸恒生中國100指數(shù)9.48個百分點。總體來看，兩地房地產(chǎn)板塊走勢均較大幅度弱于大盤。
2021年，房地產(chǎn)上市公司的每股收益平均值出現(xiàn)大幅下滑。受到市場趨冷和成本增加因素影響，房企盈利空間出現(xiàn)收縮。估值水平也延續(xù)了近年來的走低趨勢，2021年上市房企市盈率和市凈率指標顯著低于全市場平均水平，體現(xiàn)了市場對于行業(yè)前景的預(yù)期較為悲觀。同時，上市房企盈利能力大幅下滑，流動性危機集中爆發(fā)，導(dǎo)致房企分紅出現(xiàn)較大幅度下降。
運營規(guī)模上，規(guī)模增速持續(xù)放緩，總資產(chǎn)均值增速近五年來首次為負。2021年，我國商品房銷售面積17.9億平方米，同比增長1.9%，商品房銷售金額達18.2萬億元，同比增長4.8%?？傮w看來，在“房住不炒”和“三穩(wěn)”政策的影響下，行業(yè)整體規(guī)模雖小幅上漲，但增速持續(xù)放緩。
2021年，上市房企總資產(chǎn)均值為1549.12億元，同比下跌1.82%；凈資產(chǎn)均值為365.14億元，同比上漲8.38%；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值為294.79億元，同比上漲7.21%；營業(yè)利潤均值為42.81億元，同比下跌18.41%。增速方面，除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入的增速仍保持上漲外，凈資產(chǎn)均值增速較去年有所下降，而總資產(chǎn)、營業(yè)利潤均值為負增長。
償債能力方面，調(diào)控杠桿初見成效，房企更加重視現(xiàn)金管理。2021年，在“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度等多項政策出臺的背景下，全年融資環(huán)境趨緊。2021年三季度政策持續(xù)收緊，部分房企引發(fā)債務(wù)問題，遭到國內(nèi)外評級機構(gòu)多次下調(diào)評級，融資環(huán)境更加艱難，而四季度至今，多部門密集發(fā)聲以維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，促進良性循環(huán)，防范化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險。
報告顯示，在長期償債能力方面，2021年上市房企剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率均值為61.62%，同比下降2.09%；凈負債率均值為87.68%，較上年下降7.39個百分點。短期償債能力方面，2021年，上市房企流動比率均值為1.66，速動比率均值為0.65，兩者與上年相比，基本保持穩(wěn)定。現(xiàn)金短債比中位數(shù)為1.33，較上年提升2.31個百分點，短期償債能力有所提升。2021年，行業(yè)整體控負債，去杠桿壓力較大。即使頭部房企也要穩(wěn)健篤行，注意負債規(guī)模、還款期限及現(xiàn)金流管理。
盈利能力方面，盈利空間有所收窄，各項指標均有下降。2021年，上市房企營業(yè)利潤均值42.81億元，同比下降18.41%；凈利潤均值25.19億元，同比下降21.70%；凈資產(chǎn)收益率均值3.04%，較上年下降5.74個百分點；總資產(chǎn)報酬率均值2.65%，較上年下降0.97個百分點?？傮w來看，各項盈利能力指標均較上年有不同程度的下滑。
從絕對盈利能力來看，11家上市房企凈利潤超過100億，占比6.96%；25家上市房企出現(xiàn)虧損，占比15.82%。從相對盈利能力來看，僅3家上市房企總資產(chǎn)報酬率高于10%，占比1.90%。相比2020年，總資產(chǎn)報酬率超過10%的上市房企占比下降，介于5%-10%的上市房企占比略有提升，介于0-5%的上市房企占比略有下降，小于0的上市房企占比連續(xù)兩年明顯提升?？傮w來看，上市房企回報率主要集中在0-5%，整體盈利水平較2020年有所下降。
在成長能力上，收入規(guī)模略有增長，凈利潤出現(xiàn)較大程度下降。2021年，上市房企的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入、營業(yè)收入和凈資產(chǎn)規(guī)模均實現(xiàn)增長，凈利潤規(guī)模出現(xiàn)下滑。具體來看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值同比增長7.21%，增速較上年上升5.37個百分點；營業(yè)收入均值同比增長10.81%，增速較上年下降4.59個百分點；凈利潤均值同比下跌21.69%；凈資產(chǎn)規(guī)模均值同比增長8.38%，增速較上年下降5.38個百分點。
經(jīng)營效率方面，運營效率穩(wěn)中有升，存貨增速繼續(xù)下降。2021年，上市房企經(jīng)營效率指標繼續(xù)保持穩(wěn)中有升，存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值分別為0.40，0.30和0.21,三項指標均較2020年有小幅提升。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)金融屬性的減弱，加上集中供地、“三道紅線”等政策不斷升級的背景下，資金回籠和去化壓力較大，上市房企存貨規(guī)模增速變緩。報告顯示，2021年上市房企的存貨均值同比上漲5.57%，增速下降9.23個百分點。2021年在“四限”政策影響下，房企去化承受一定壓力。從存貨集中度情況看，10強上市房企總存貨占比約43%，30強房企占比約74%，50強房企占比約86%。相較2020年，集中度趨勢加強。
從社會責任方面來看，納稅金額有所下降，企業(yè)踐行社會責任。2021年，上市房企納稅額均值為18.36億元，同比下降約15%。一方面，近兩年疫情反復(fù)，國家實施減稅降費的政策，助力企業(yè)抵御疫情沖擊。另一方面，行業(yè)整體利潤空間下調(diào)也是納稅額減少的可能原因之一。面向社會公眾層面，各大房企在鄉(xiāng)村振興、精準扶貧、文化體育、抗疫救災(zāi)、文物保護等多個領(lǐng)域積極開展公益活動。在防疫常態(tài)化影響下，所有30強上市房企均參與了抗疫救災(zāi)，26家企業(yè)參與了精準扶貧鄉(xiāng)村振興、24家企業(yè)積極參與教育助學(xué)活動。
從創(chuàng)新能力方面來看地，隨著行業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，回歸產(chǎn)品居住本質(zhì)、注重多元業(yè)務(wù)發(fā)展、向管理要紅利逐漸成為房企在艱難時期的發(fā)力點和突破點。越來越多的房企從客戶需求出發(fā)，進行產(chǎn)品的迭代升級，推動產(chǎn)品服務(wù)力的升級，加強客戶滿意度管理，強調(diào)工程質(zhì)量的監(jiān)管，在科技賦能和數(shù)字化應(yīng)用方面仍在不斷推陳出新。此外，為拓展收入，尋找多種盈利渠道，多元化的業(yè)務(wù)發(fā)展、努力尋找第二增長曲線可能成為眾多房企2022年的重要選擇。與此同時，物業(yè)管理板塊依舊是多數(shù)房企的優(yōu)先選擇，現(xiàn)金流穩(wěn)定、集中度低、成長空間大的物業(yè)板塊已經(jīng)獲得資本市場的廣泛認可。
測評研究報告指出，當前房地產(chǎn)市場規(guī)模逐漸見頂，盈利空間較為狹窄，融資渠道需要疏通，行業(yè)面臨較多挑戰(zhàn)，需要政策引導(dǎo)以恢復(fù)信心、扭轉(zhuǎn)悲觀預(yù)期。隨著2022年穩(wěn)地產(chǎn)政策的持續(xù)推出，有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。同時，上市房企應(yīng)從自身出發(fā)，精細管理、積極創(chuàng)新以更好的滿足市場的需求，面對穩(wěn)增長穩(wěn)市場的任務(wù)，努力發(fā)揮更大作用。
附一：2022房地產(chǎn)上市公司綜合實力榜
發(fā)布機構(gòu)：上海易居房地產(chǎn)研究院
附二：測評指標體系說明
房地產(chǎn)上市公司測評從運營規(guī)模、抗風(fēng)險能力、盈利能力、成長能力、經(jīng)營效率、創(chuàng)新能力、社會責任、資本市場表現(xiàn)八大方面，采用收入規(guī)模、開發(fā)規(guī)模、利潤規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產(chǎn)資料運營能力、人力資源運營能力、經(jīng)營創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、納稅責任、社會保障責任、慈善捐贈、企業(yè)在資本市場運行情況等20個二級指標，采用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、租賃收入、房地產(chǎn)銷售面積、持有型物業(yè)持有面積、資產(chǎn)總額、利潤總額、現(xiàn)金短債比、市盈率（PE）、市凈率（PB）、每股收益（EPS）等44個三級指標來全面衡量房地產(chǎn)上市公司的綜合實力。
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