5月27日，“2021中國(guó)房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)”在深圳舉行?；顒?dòng)發(fā)布了最新的《2021中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》，這項(xiàng)由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)指導(dǎo)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主辦的測(cè)評(píng)研究工作，已經(jīng)連續(xù)開(kāi)展了14年，是國(guó)內(nèi)關(guān)于上市房企綜合實(shí)力最重要的專(zhuān)業(yè)測(cè)評(píng)研究?；顒?dòng)還同步發(fā)布了《2021物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司研究報(bào)告》，該項(xiàng)研究由中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)指導(dǎo)，上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主辦。
根據(jù)《2021中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，10強(qiáng)上市房企整體沒(méi)有太大變化。其中，萬(wàn)科繼續(xù)位列第一，碧桂園排名提升一位，位列第二，恒大、融創(chuàng)、保利、中海分別位列第三、第四、第五、第六，華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)排名與上年一致，分別位列第七、第八；招商蛇口排名提升三位，位列第九，首次躋身前十；新城控股位列第十位。
據(jù)了解，本次測(cè)評(píng)的研究對(duì)象為滬深上市房企105家，在港上市房企89家，以及海外上市房企1家，合計(jì)195家。與2020年相比，納入測(cè)評(píng)的上市公司總數(shù)凈減少7家。
從核心測(cè)評(píng)指標(biāo)來(lái)看，2020年上市房企規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，但增速放緩?？傎Y產(chǎn)均值為1577.89億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入均值為274.96億元；盈利能力方面，絕對(duì)指標(biāo)凈利潤(rùn)均值為32.17億元，同比有所增長(zhǎng)，但相對(duì)指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率同比有所下滑；償債能力有所提升，去杠桿效果顯現(xiàn)，凈負(fù)債率均值較上年下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至95.07%；經(jīng)營(yíng)效率穩(wěn)中有升，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與上年基本持平，存貨周轉(zhuǎn)率稍有上升。
此外，本次測(cè)評(píng)還發(fā)布了2021中國(guó)房地產(chǎn)配套供應(yīng)鏈上市公司分榜單。測(cè)評(píng)研究報(bào)告指出，2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境逐步收緊，行業(yè)整體規(guī)模增速已開(kāi)始放緩，行業(yè)內(nèi)部分化明顯，房企在降本增效、提質(zhì)升級(jí)方面對(duì)供應(yīng)鏈企業(yè)產(chǎn)品、服務(wù)的適配能力提出了更高要求。建筑產(chǎn)品的建造是一個(gè)集合土地、供應(yīng)商產(chǎn)品和服務(wù)，為客戶(hù)打造高品質(zhì)產(chǎn)品的過(guò)程，離不開(kāi)高效的供應(yīng)鏈和優(yōu)秀供應(yīng)商的儲(chǔ)備。綜合實(shí)力強(qiáng)的供應(yīng)商與房企深化合作，為雙方實(shí)現(xiàn)互惠共贏奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
整體來(lái)看，上市房企總體呈現(xiàn)八大特點(diǎn)：
在資本市場(chǎng)表現(xiàn)上，企業(yè)估值持續(xù)下探。報(bào)告顯示，2020年末滬深上市房企平均市盈率7.78倍，較滬深全市場(chǎng)平均市盈率低約60%；在港上市房企平均市盈率6.79倍，較港股全市場(chǎng)平均市盈率低約55%；市凈率方面，滬深上市房企平均市凈率同樣遠(yuǎn)低于全市場(chǎng)水平，在港上市房企平均市凈率表現(xiàn)較好，高于港股全市場(chǎng)平均市凈率。
從估值水平看，自2018年以后，房企估值水平逐漸走低。報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管限制政策過(guò)于頻繁，導(dǎo)致投資者對(duì)于未來(lái)現(xiàn)金流看法較為負(fù)面。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)杠桿較高，周期波動(dòng)性較大，導(dǎo)致貼現(xiàn)率較高。兩者疊加使得資本市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)板塊估值持續(xù)偏低。
運(yùn)營(yíng)規(guī)模上，整體規(guī)模增速放緩，標(biāo)桿房企強(qiáng)者恒強(qiáng)。2020年，我國(guó)商品房銷(xiāo)售面積17.6億平方米，同比增長(zhǎng)2.6%，商品房銷(xiāo)售金額達(dá)17.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.7%?？傮w看來(lái)，在“房住不炒”的大背景下，行業(yè)整體規(guī)模增速雖然有所上漲，但增速放緩已成當(dāng)下主要趨勢(shì)。2020年，上市房企總資產(chǎn)均值為1577.89億元，同比增長(zhǎng)11.96%；凈資產(chǎn)均值為336.91億元，同比增長(zhǎng)13.75%。
從上市房企總資產(chǎn)規(guī)模來(lái)看，截至2020年末總資產(chǎn)超過(guò)千億的上市房企有59家，約占上市房企總量的30%，其中超過(guò)3000億的上市房企有27家，約占上市房企總量的14%。超過(guò)萬(wàn)億的上市房企共有6家，分別是恒大、碧桂園、萬(wàn)科、綠地、保利、融創(chuàng)。從總資產(chǎn)累積百分比來(lái)看，10強(qiáng)上市房企的總資產(chǎn)累積百分比已超過(guò)40%，50強(qiáng)累積百分比近80%，100強(qiáng)累積百分比超90%，集中度較上年略有上升。
在償債能力上，調(diào)控杠桿初見(jiàn)成效。2020年，在監(jiān)管要求下，房企開(kāi)始積極降低杠桿水平，但各企業(yè)負(fù)債水平不盡相同，頭部房企信譽(yù)較好，積極推動(dòng)銷(xiāo)售回款，風(fēng)險(xiǎn)管控能力較強(qiáng)，部分中小房企受融資渠道收緊、銷(xiāo)售回款緩慢，前期拿地成本較高的影響，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所積累，需要警惕資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)報(bào)告，長(zhǎng)期償債能力方面，2020年上市房企剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率均值為62.93%，與上年相比保持穩(wěn)定；凈負(fù)債率均值為95.07%，較上年下降5.75個(gè)百分點(diǎn)。在“三道紅線(xiàn)”的監(jiān)管壓力下，房企紛紛采取多種方式降杠桿，凈負(fù)債率在短期內(nèi)的調(diào)整幅度相對(duì)較大。短期償債能力方面，流動(dòng)比率均值為1.65，速動(dòng)比率均值為0.64，兩者與上年相比，均基本保持穩(wěn)定?，F(xiàn)金短債比中位數(shù)為1.30，較上年提升0.21個(gè)百分點(diǎn)，上市房企貨幣資金對(duì)短期債務(wù)的覆蓋情況有所改善，短期償債能力提升。
盈利能力方面，多數(shù)指標(biāo)有所下滑。報(bào)告顯示，2020年上市房企營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均值52.47億元，同比下降7.15%；凈利潤(rùn)均值32.17億元，同比增長(zhǎng)12.17%；凈資產(chǎn)收益率均值8.78%，同比下降7.60%；總資產(chǎn)報(bào)酬率均值3.62%，同比下降23.66%。除凈利潤(rùn)均值外，其余各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)均較上年有不同程度的下滑。
在成長(zhǎng)能力上，上市房企業(yè)績(jī)?cè)鏊僬w放緩。2020年，上市房企的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入、營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)和凈資產(chǎn)規(guī)模均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，除凈利潤(rùn)外，增速均有所下滑。具體來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入均值同比增長(zhǎng)1.84%，增速較上年大幅下降32.55個(gè)百分點(diǎn)；營(yíng)業(yè)收入均值同比增長(zhǎng)15.40%，增速較上年下降4.64個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤(rùn)均值同比增長(zhǎng)12.17%，增速較上年上升0.05個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)規(guī)模均值同比增長(zhǎng)13.75%，增速較上年下降8.22個(gè)百分點(diǎn)。
在經(jīng)營(yíng)效率方面，運(yùn)營(yíng)效率穩(wěn)中有升，存貨規(guī)模增速下降。2020年上市房企經(jīng)營(yíng)效率穩(wěn)中有升，存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值分別為0.38、0.28和0.20。其中，存貨周轉(zhuǎn)率均值較2019年上升0.05，其余兩項(xiàng)指標(biāo)與2019年基本持平。報(bào)告指出，在“三道紅線(xiàn)”和“兩集中”等強(qiáng)監(jiān)管環(huán)境下，上市房企存貨規(guī)模增速變緩。2020年存貨同比增長(zhǎng)14.80%，增速較2019年下降7.80個(gè)百分點(diǎn)。其中63家房企2020年存貨同比減少，2019年為49家。從存貨集中度情況看，10強(qiáng)上市房企總存貨占比約42%，30強(qiáng)房企占比約67%，50強(qiáng)房企占比約81%。
從社會(huì)責(zé)任方面來(lái)看，各大房企逐漸承擔(dān)起企業(yè)公民的責(zé)任。上市房企在關(guān)注自身發(fā)展的同時(shí)不忘反哺社會(huì)，尤其是頭部房企，對(duì)社會(huì)責(zé)任的關(guān)注愈加重視，在公益事業(yè)方面的投入日漸增多。2020年，各大房企更是以高度的社會(huì)責(zé)任感，在抗擊疫情的道路上表現(xiàn)出了應(yīng)有的擔(dān)當(dāng)。此外，受疫情影響，國(guó)家先后出臺(tái)多項(xiàng)支持疫情防控和復(fù)工復(fù)產(chǎn)的稅費(fèi)優(yōu)惠政策，一方面為提供物資捐贈(zèng)的企業(yè)降稅減費(fèi)，另一方面對(duì)受疫情影響較大的行業(yè)企業(yè)階段性減免各種稅費(fèi)。多方因素疊加之下，2020年上市房企整體納稅額下降。從納稅指標(biāo)來(lái)看，2020年上市房企納稅額均值為21.55億元，同比下降約8%。
在創(chuàng)新能力上，產(chǎn)品創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和多元化業(yè)務(wù)發(fā)展成為房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手。產(chǎn)品作為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，受到房企越來(lái)越多的關(guān)注。2020年是我國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期，數(shù)字化改革正逐步改善房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率，多元化則是房地產(chǎn)企業(yè)追求第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)的重要途徑。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯已不再支持高速增長(zhǎng)，盡管目前上市房企發(fā)展重點(diǎn)仍為夯實(shí)開(kāi)發(fā)主業(yè)，但尋找第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)已成房企共識(shí)。龍頭房企開(kāi)辟第二戰(zhàn)場(chǎng)主要包括物管、租賃、辦公、文旅、養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、投資等領(lǐng)域。
測(cè)評(píng)研究報(bào)告指出，近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸由高速發(fā)展期轉(zhuǎn)入平穩(wěn)發(fā)展期，以“房住不炒”為定位的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已基本清晰。隨著行業(yè)利潤(rùn)空間受到進(jìn)一步擠壓，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，行業(yè)內(nèi)部分化愈加明顯，市場(chǎng)集中度逐漸上升，強(qiáng)者恒強(qiáng)格局顯現(xiàn)。粗放式發(fā)展?jié)u成過(guò)去，向管理要效益的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)正在持續(xù)的變革中加快轉(zhuǎn)型升級(jí)的步伐。同時(shí)，數(shù)字化、高科技的全面滲透，帶動(dòng)行業(yè)持續(xù)變革，房地產(chǎn)行業(yè)正從開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)一枝獨(dú)秀步入開(kāi)發(fā)、服務(wù)雙驅(qū)動(dòng)的時(shí)代。未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)將越發(fā)成熟，各大細(xì)分子板塊也將百花齊放、茁壯成長(zhǎng)。
附二：測(cè)評(píng)指標(biāo)體系說(shuō)明
中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)從運(yùn)營(yíng)規(guī)模、抗風(fēng)險(xiǎn)能力、盈利能力、成長(zhǎng)能力、經(jīng)營(yíng)效率、創(chuàng)新能力、社會(huì)責(zé)任、資本市場(chǎng)表現(xiàn)八大方面，采用收入規(guī)模、開(kāi)發(fā)規(guī)模、利潤(rùn)規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模、短期償債能力、長(zhǎng)期償債能力、相對(duì)盈利能力、絕對(duì)盈利能力、銷(xiāo)售增長(zhǎng)能力、利潤(rùn)增長(zhǎng)能力、資本增長(zhǎng)能力、資源儲(chǔ)備、生產(chǎn)資料運(yùn)營(yíng)能力、人力資源運(yùn)營(yíng)能力、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、納稅責(zé)任、社會(huì)保障責(zé)任、慈善捐贈(zèng)、企業(yè)在資本市場(chǎng)運(yùn)行情況等20個(gè)二級(jí)指標(biāo)，采用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、租賃收入、房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積、持有型物業(yè)持有面積、資產(chǎn)總額、利潤(rùn)總額、現(xiàn)金短債比、市盈率（PE）、市凈率（PB）、每股收益（EPS）等44個(gè)三級(jí)指標(biāo)來(lái)全面衡量房地產(chǎn)上市公司的綜合實(shí)力。
附三：機(jī)構(gòu)介紹
上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心
中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心是隸屬于上海易居房地產(chǎn)研究院的專(zhuān)業(yè)性房地產(chǎn)行業(yè)測(cè)評(píng)機(jī)構(gòu)，依托主管單位和專(zhuān)家支持單位的行業(yè)影響力，以及龐大的、與行業(yè)存在廣泛聯(lián)系的專(zhuān)業(yè)研發(fā)力量，本著“科學(xué)、公正、客觀、權(quán)威”的原則，展開(kāi)深入翔實(shí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的測(cè)評(píng)研究。經(jīng)過(guò)多年不懈的努力，上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心建立了完整、科學(xué)和客觀的《中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)系統(tǒng)》，運(yùn)用該系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、供應(yīng)商企業(yè)、服務(wù)商企業(yè)、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)等進(jìn)行全面測(cè)評(píng)，每年定期發(fā)布房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈各類(lèi)企業(yè)測(cè)評(píng)榜單和研究報(bào)告，以權(quán)威媒體為渠道向全社會(huì)發(fā)布測(cè)評(píng)成果，以此促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)和健康發(fā)展。
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